Rata równa czy malejąca w kredycie hipotecznym? Co lepiej wybrać

Większość osób kupując mieszkanie lub inny rodzaj nieruchomości decyduje się na pokrycie kosztów ich zakupu zaciągniętym kredytem hipotecznym. Zazwyczaj nie jest to wybór, tylko konieczność. Mieszkania już od dawna są bardzo drogie i ich zakup ze środków własnych najczęściej jest po prostu niemożliwy. Zaciągając kredyt można wybrać wariant jego spłaty i zdecydować się albo na system rat równych przez cały okres spłaty zobowiązania lub na system rat malejących. W artykule dokładniej opisujemy oba warianty i doradzamy, który jest bardziej opłacalny.

Jakie elementy decydują o wielkości raty kredytu hipotecznego?

Wiele osób, zaciągając kredyt hipoteczny tak naprawdę niewiele wie o tym, w jaki sposób się wylicza i od czego zależy wysokość spłacanych rat kredytu. Wiele też nie wie, że zaciągając kredyt mają możliwość zdecydowania się na jego spłacanie w systemie rat równych lub w systemie rat malejących. Najczęściej więc podpisując kredyt skupiają się na takich elementach, jak oprocentowanie kredytu, prowizja od jego udzielenia oraz okres finansowania. W przypadku kredytów hipotecznych, które często są zaciągane na kilkaset tysięcy złotych i na okres 25 lub 30 lat, wybór odpowiedniego wariantu spłacania może zrobić jednak bardzo dużą różnicę i sprawić, że w ostatecznym rozrachunku zapłaci się nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych mniej niż w wariancie drugim.

Przeczytaj również: Czy można negocjować warunki kredytu hipotecznego?

Zaciągając kredyt warto też wiedzieć, z jakich części składa się każda rata kredytu. Dokładniej wytłumaczył nam to nasz rozmówca, doradca klientów z firmy developerskiej Eko-Bud pod Warszawą:

Przeczytaj również: Co dzieje się, gdy nie możemy spłacić kredytu hipotecznego?

Każda rata kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów: z części kapitałowej oraz z części odsetkowej. Cześć kapitałowa prezentuje dokładną kwotę, na jaką zaciągnęliśmy w banku kredyt, natomiast część odsetkowa to wynagrodzenie dla banku za udzielenie nam pożyczki. Wysokość części odsetkowej jest zależna od wielu czynników, przede wszystkim jednak od marży banku oraz od stawki referencyjnej WIBOR. W momencie podwyższania lub obniżania przez bank centralny stóp procentowych zmienia się wartość stawki WIBOR. Obecnie jest ona na rekordowo niskim poziomie, ale zapewne szybko zostanie podniesiona.

Jakie są zalety kredytów hipotecznych z równymi ratami?

Najczęściej wybieranym przez klientów wariantem spłaty kredytu hipotecznego są raty równe, czyli raty uśrednione. Decydując się na taki wariant klient przez cały okres kredytowania co miesiąc musi płacić zbliżoną kwotę. Powstałe różnice będą związane ze zmianami w części odsetkowej raty kredytu, czyli w zmianach wprowadzonych w części WIBOR. W porównaniu z ratami malejącymi, w tej formie spłaty kredytu w pierwszych miesiącach-latach spłaty zadłużenia, wysokość rat jest wyraźnie niższa niż  w drugim wariancie i pozostaje na podobnym poziomie przez cały okres spłaty kredytu.

Przeczytaj również: W jaki sposób wyliczana jest zdolność kredytowa?

Głównym powodem, dlaczego większość klient przy kupowaniu nowego mieszkania otrzymuje kredyt w wariancie z ratami równymi jest to, że wyższe w początkowej fazie spłaty kredytu raty, mają wpływ na obliczaną przez bank zdolność kredytową. W niektórych przypadkach przy ratach malejących klienci nie mieliby więc możliwość w ogóle zakupu wybranego wcześniej mieszkania.

Dlaczego warto jest się zdecydować na kredyt z ratami malejącymi?

Wariant kredytu hipotecznego z ratami malejącymi (kapitałowymi) jest wybierany znacznie rzadziej i to pomimo tego, że w ogólnym rozrachunku opłacają się jednak bardziej niż raty równe. Klienci jednak boją się pierwszego okresu spłaty, w którym raty malejące mogą być nawet o połowę wyższe niż przy ratach równych. Istotna jest też kwestia obliczania zdolności kredytowej w banku. Przy ratach malejących i większym obciążeniu kredytobiorcy w pierwszej fazie, możliwe, że nie będzie się miało możliwości zaciągnięcia tak wysokiego kredytu, jakby się chciało.

Wielu klientów, jeżeli mają taką możliwość, decyduje się na raty malejące dlatego, że przy takim systemie spłat, w ogólnym rozrachunku znacznie zmniejsza się ilość pieniędzy, jaką spłaci się bankowi. W niektórych przypadkach przez 30 lat spłaty kredytu wysokości 400-500 tys. zł, oszczędność może wynieść nawet 40-50 tys!